香港辦公室租金走勢分析及未來展望

香港辦公室租金歷史走勢回顧

香港作為國際金融中心，其辦公室租賃市場向來是全球商業地產的風向標。回顧近年走勢，市場經歷了顯著的波動。在2018年至2019年初，香港辦公室租金，尤其是核心商業區如中環，曾攀升至歷史高位，平均呎租一度超過130港元。然而，自2019年下半年起，受社會事件及隨後全球疫情爆發的雙重衝擊，市場開始進入調整期。2020年至2022年間，租金持續下行，空置率攀升。根據差餉物業估價署及多家國際物業顧問的數據，整體甲級寫字樓租金在疫情期間累計下跌約20%至30%。影響這波租金變動的主要因素錯綜複雜：首先，宏觀經濟環境放緩，中美貿易摩擦及地緣政治緊張影響了企業擴張意欲；其次，市場供需關係失衡，在需求端，跨國企業為控制成本而縮減辦公面積或延遲租賃決策，同時，供應端卻有大量新寫字樓項目陸續落成，導致空置樓面增加；此外，嚴格的入境限制與隔離措施，直接打擊了依賴跨境商旅的專業服務業，削弱了對優質辦公空間的需求。這段時期的市場調整，為潛在的租戶提供了難得的議價窗口，也讓「香港租辦公室」的策略考量變得更加複雜。

香港各區辦公室租金現況比較

香港地域雖小，但不同區域的辦公室租金水平差異懸殊，這反映了各區的商業定位、基礎設施及市場供需狀況。以下是根據近期市場報告整理的主要區域租金概況：

• 中環：作為核心中的核心，中環租金仍居全港之首，但已從高峰顯著回落。目前甲級寫字樓平均呎租約為70至90港元。頂級商廈的租金抗跌力較強，但非核心地段或樓齡較高的物業則面臨較大下行壓力。
• 灣仔/銅鑼灣：這些傳統商業區租金相對中環為低，平均呎租約為40至60港元。其優勢在於交通便利、配套成熟，吸引許多中小型企業、律師事務所及公關公司進駐。
• 尖沙咀：作為九龍的商業及旅遊中心，甲級寫字樓平均呎租約為35至50港元。該區受旅遊業波動影響較大，但近年亦吸引了一些尋求較低成本及優質海景的企業遷入。
• 觀塘/九龍東：這是近年供應量最大的區域之一，大量工廈活化及新商廈落成。租金最具競爭力，甲級寫字樓平均呎租約為25至35港元，成為許多後勤部門、初創企業及尋求成本效益的公司熱門選擇。

各區租金差異的原因分析如下：中環的高租金源於其無可替代的象徵地位、頂級商業配套及極度有限的土地供應，但高昂成本也驅使部分企業遷出。灣仔、銅鑼灣等地提供了平衡地理位置與成本的選擇。尖沙咀則受惠於完善的零售及酒店配套，但商業生態相對集中於特定行業。觀塘等東九龍地區的崛起，主要得益於政府「起動九龍東」計劃帶來的大量新供應、更現代化的辦公空間設計以及顯著的租金成本優勢，成功分流了核心區的需求。對於正在考慮香港租辦公室的企業而言，深入了解各區特點是制定預算與選址策略的關鍵第一步。

影響香港辦公室租金的未來因素

展望未來，香港辦公室租金走勢將受到多股力量拉扯，以下幾個關鍵因素將扮演重要角色：

香港經濟發展前景

辦公室需求與經濟活動緊密相連。香港經濟正處於復蘇軌道，隨著與內地及國際全面通關，金融、貿易及專業服務業有望逐步回暖。中央政府支持香港鞏固國際金融、航運、貿易中心地位的政策，長遠將帶來新增需求。然而，全球高通脹、高利率環境及外圍經濟不確定性，可能抑制企業的資本開支與擴張計劃，為需求復蘇的力度與速度帶來變數。

新辦公樓供應量及時間

未來數年的新供應壓力不容忽視。據戴德梁行等機構統計，2024年至2026年間，香港預計將有超過700萬平方呎的新甲級寫字樓樓面落成，其中超過六成集中於九龍東（包括觀塘、九龍灣）及港島東。如此龐大的新增供應在短期內可能持續壓抑租金回升勢頭，並推高空置率，租戶在議價時將繼續佔據較有利位置。

疫情對辦公室租賃市場的深遠影響

疫情不僅帶來短期的需求衝擊，更從根本上改變了企業對辦公空間的認知。健康與安全成為選址的重要考量，促使企業偏好擁有更佳通風系統、更寬敞公共空間及更高衛生標準的新型物業。這加劇了市場的「兩極化」現象：質素欠佳或設施陳舊的寫字樓將更難吸引租戶，而綠色認證（如WELL、LEED）完善的新式大廈則更具競爭力。 香港租办公室

遙距工作模式的普及

這是重塑辦公室需求的最根本趨勢之一。混合辦公模式（Hybrid Work）已被許多跨國科技及專業服務公司採納。這導致企業重新評估所需的實體辦公面積，傾向於採用更靈活、更注重協作與員工體驗的空間設計，而非單純追求面積最大化。長遠來看，這可能對人均辦公面積需求產生結構性下調壓力。企業在規劃香港租辦公室時，必須將空間使用的彈性與效率納入核心考量。

香港辦公室租賃市場未來展望

綜合上述因素，市場普遍預期香港辦公室租金在短期內（未來12-18個月）將維持相對平穩或溫和調整的格局，大幅反彈的動力不足。由於新增供應持續入市，租金上行空間受限，但隨著經濟活動恢復，需求端惡化的情況已見底，租金進一步大幅下跌的空間亦有限。不同地區的表現將持續分化：

• 潛力較大地區：九龍東（觀塘、九龍灣）因其現代化的樓宇、完善的交通規劃及極具競爭力的租金，預計將持續吸引企業遷入或設立後勤中心，租賃活動相對活躍。此外，港島東等非核心但配套成熟的區域，也因其成本效益而具備增長潛力。
• 核心區展望：中環等核心區的租金預計將趨於穩定，其頂級物業憑藉稀缺性仍能吸引重視品牌形象與網絡效應的金融機構及跨國企業總部。但非頂級物業可能仍需以更具吸引力的條款來爭取租戶。

應對未來的租金變動，業主與租戶需採取不同策略。業主可能需要提供更靈活的租賃條款、投資於物業升級以提升吸引力。對於租戶而言，這是一個重新審視房地產策略、優化成本結構的戰略機遇期。

租戶應對策略

在市場充滿不確定性的環境下，企業在香港租辦公室時應採取更審慎且具戰略性的思維。以下是幾項關鍵的應對策略：

如何在不確定因素下制定租賃策略

首要任務是進行全面的需求評估。企業應基於未來的業務發展計劃、混合辦公模式下的實際出勤率、團隊協作需求以及員工福祉，來確定所需的空間類型、面積及地理位置。其次，必須進行廣泛的市場調研，比較不同區域、不同等級物業的租金、管理費、附加條款及升級成本。利用當前市場的議價優勢，積極爭取更優惠的租金、更長的免租期（用於裝修）、或業主分攤部分裝修費用（Fitting-out Allowance）。將ESG（環境、社會及管治）因素納入決策，選擇擁有綠色認證的建築，這不僅符合企業社會責任目標，長遠也有助於營運成本控制及吸引人才。

長期租約 vs 短期租約的考量

這是當前市場下最關鍵的決策之一。傳統的長期租約（例如5年或以上）優勢在於能鎖定較長期的成本，在租金可能從低位回升的周期中提供保障，並且通常能爭取到更優惠的條款。然而，其缺點是缺乏彈性，難以應對業務快速變化或意外的收縮。

短期或靈活租約（包括服務式辦公室、共享工作空間或帶有中斷條款的中期租約）則提供了高度的靈活性，允許企業根據業務需求快速調整規模，並將資本支出降至最低。這特別適合初創公司、正在試探市場的企業，或處於重大重組階段的部門。

一個折衷且日益流行的策略是採用「核心+彈性」模式：簽訂一個面積稍小的長期租約以滿足穩定團隊的基本需求，同時預留預算租用附近的短期靈活空間，以應對項目制團隊、短期擴張或活動需求。這種混合模式能讓企業在控制固定成本的同時，保持應對市場變化的敏捷性。總而言之，在當前時點於香港租辦公室，成功的關鍵在於精準的需求分析、充分的市場情報，以及構建一個既能把握當下成本機遇、又能適應未來變化的靈活租賃方案。