居屋按揭审批疑難全攻略：助你成功置業

居屋按揭的重要性及常見問題

在香港這個寸金尺土的城市，居屋一直是許多市民實現置業夢想的重要途徑。居屋按揭作為購房過程中的關鍵環節，其審批結果直接影響著無數家庭的安居計劃。根據香港房屋委員會最新數據，2023年居屋第二市場成交宗數達3,850宗，較去年同期上升12%，顯示出市場對居屋的持續需求。然而，在這些交易背後，約有15%的申請者曾遭遇「居屋按揭 唔批」的困境，這不僅延遲了他們的置業計劃，更可能導致訂金損失等財務風險。

居屋按揭與私人住宅按揭最大的區別在於其特殊的擔保機制。房委會為未補地價的居屋提供30年擔保期，這使得銀行在審批時會較為寬鬆，但並不意味著毫無門檻。常見的問題包括申請人低估了信貸評級的重要性、誤判自身還款能力，或是對銀行審核標準理解不足。值得注意的是，即使是在二手車市場完成「私人二手車買賣流程」這類看似與房貸無關的交易，若過程中涉及貸款，也會在信貸報告中留下記錄，進而影響按揭審批結果。

許多申請人往往等到遞交申請後才發現問題，這時已經處於被動狀態。因此，在正式申請前做好充分準備至關重要。建議申請人可提前3-6個月檢視自己的財務狀況，包括檢查信貸報告、計算負債比率，並確保收入證明完整可靠。同時，也應該了解不同銀行對居屋按揭的審批偏好，例如有些銀行對特定屋苑的估價較為保守，這些細節都可能成為決定審批成敗的關鍵因素。

居屋按揭不獲批的原因分析

個人信貸評級不足

信貸評級是銀行評估申請人還款意願的首要指標。根據環聯（TransUnion）香港的統計，約23%的按揭拒批個案與信貸評級過低有關。信貸評級分為A至J共10級，若低於H級，獲批按揭的難度將大幅增加。常見導致信貸評級下降的因素包括：信用卡還款紀錄不良、短期內多次申請貸款、信貸使用率過高（建議維持在50%以下），以及曾經破產或涉及債務重組。特別需要注意的是，即使只是遲還信用卡款項一天，也可能在信貸報告中留下負面紀錄，這些細節往往被申請人忽略。

入息不穩定或不足

銀行對收入穩定性的要求往往比收入金額更為嚴格。以一個月入$25,000的申請人為例，若其從事 freelance 或佣金制工作，即使年平均收入符合要求，仍可能因收入波動而被拒。根據金管局指引，銀行須嚴格審核非固定收入人士的還款能力，通常會要求提供至少6個月的入息證明，部分銀行更要求12個月。此外，若申請人的收入來源多元化（如兼職、投資收益），但無法提供正式證明文件，這些收入也難以被計算在內。這種情況在從事「一手車二手車」銷售的從業員中尤為常見，因為他們的收入結構往往包含大量現金佣金。

供款與入息比率超標

金管局規定，樓價$1,000萬或以下的自用住宅物業，按揭成數超過八成時，供款與入息比率（DSR）上限為50%。但許多申請人忽略了其他債務的影響，導致總DSR超標。計算公式如下：

• 總DSR = (擬按揭月供 + 其他貸款月供) ÷ 月收入 × 100%
• 其他貸款包括：私人貸款、汽車貸款、信用卡分期、學生貸款等

舉例來說，若申請人月入$30,000，計劃申請月供$12,000的居屋按揭，但同時有$3,000的車貸月供，其實際DSR已達50%，剛好觸及上限，銀行很可能會以風險考量為由拒絕申請。

物業估價不足

居屋估價較私人屋苑複雜，需考慮補地價情況、樓齡、屋苑位置等因素。特別是樓齡接近19年的居屋，因即將超出政府擔保期，銀行估價通常較保守。根據經絡按揭轉介研究部的數據，2023年居屋估價不足的個案比例約為8%，主要集中在以下三類物業：

其他財務負擔過重

銀行在審批時會全面考量申請人的財務承擔，包括：供養父母子女開支、醫療費用、其他物業按揭等。若申請人近期曾進行大額消費，如透過「私人二手車買賣流程」購入車輛並申請車貸，即使DSR未超標，銀行也可能認為申請人負擔過重。此外，若申請人為他人擔任擔保人，該筆潛在債務也會被計算在內。建議在申請按揭前，盡量減少其他債務，並避免在審批期間新增任何貸款。

提升居屋按揭成功率的策略

改善信貸評級的方法

提升信貸評級需要系統性的規劃與執行。首先，應向環聯申請個人信貸報告（費用約$280），全面了解自己的信貸狀況。若發現評級不理想，可採取以下改善措施：

• 準時還清所有卡數及貸款，建立至少6個月的良好還款紀錄
• 將信用卡結欠維持在信用額度的30%以下
• 避免短期內多次申請信用卡或貸款
• 保留1-2張歷史最長的信用卡，顯示穩定的信貸關係
• 若曾有壞帳紀錄，可考慮提供合理解釋信

一般來說，持續6-12個月的良好信貸管理，可將信貸評級提升1-2級。對於計劃在一年內置業的人士，建議提前開始監控信貸狀況。

增加首期比例的優勢

提高首期比例是提升按揭成功率最直接有效的方法。以一個$400萬的居屋單位為例，不同首期比例對審批的影響如下：

若首期資金不足，可考慮延後置業計劃，或選擇價格較低的單位。值得注意的是，儲蓄首期的過程中也應避免高風險投資，確保資金安全。

尋找擔保人的考量

合適的擔保人能顯著提高按揭成功率，但須謹慎選擇。理想的擔保人應符合以下條件：

• 直系親屬（父母、子女、配偶）關係，銀行接受度較高
• 穩定且足夠的收入（通常需高於申請人）
• 良好的信貸紀錄
• 年齡不超過60歲（個別銀行可放寬至65歲）

需要注意的是，擔保人將承擔共同還款責任，其信貸紀錄也會受到影響。若擔保人本身已有按揭在身，其擔保能力將大打折扣。在正式委任擔保人前，應充分溝通雙方的權利義務，必要時可簽署私人協議明確責任範圍。

選擇合適的按揭計劃

不同銀行對居屋按揭的取態各異，選擇合適的計劃至關重要。目前市場上主要分為以下幾類：

• 大型銀行：審批嚴格但利率較低，適合條件優越的申請人
• 中小型銀行：審批較具彈性，可能接受特殊收入證明
• 虛擬銀行：全程網上申請，審批速度快但要求明確

建議申請前先透過按揭轉介公司進行預先評估，同時向2-3間銀行提交申請。但需注意，短期內多次申請會影響信貸評級，應集中在14天內完成。對於從事收入波動較大行業的申請人，如「一手車二手車」銷售員，可重點考慮對佣金收入計算較寬鬆的銀行。

居屋按揭申請流程及注意事項

準備所需文件清單

完備的文件準備是成功申請的基礎。以下為居屋按揭所需的核心文件清單：

• 身份證明文件：香港身份證副本、護照或旅行證件（如適用）
• 收入證明：最近3個月薪金入帳紀錄、最近年度稅單、僱主證明信
• 資產證明：最近3個月銀行月結單、儲蓄戶口紀錄、投資證明
• 物業資料：臨時買賣合約、居屋資格證明書、樓宇資料
• 其他文件：婚姻狀況證明（如聯名申請）、擔保人資料（如需要）

特別需要注意的是，若收入包含佣金或花紅，需提供過去6-12個月的詳細紀錄。自僱人士則需準備最近2年審計財務報告及利得稅報稅表。文件準備的原則是「寧多勿少」，避免因文件不全而延誤審批。

銀行面試技巧

銀行面試是按揭申請的重要環節，準備充分可大大提高成功率。面試前應：

• 熟記自己的財務資料，包括收入細節、負債情況
• 準備合理的置業目的解釋（如結婚、家庭需要）
• 了解申請物業的基本資料（樓齡、面積、地理位置）
• 預先思考可能被問到的問題，如工作穩定性、未來收入變化等

面試時應保持誠實，避免誇大收入或隱瞞負債。若曾有信貸問題，應主動提供合理解釋及改善證明。衣著方面，商務休閒裝束最為合適，展現專業穩重的形象。

律師樓選擇及費用

按揭律師負責處理法律文件及完成交易，選擇時應考慮以下因素：

• 是否在銀行認可名單內（可向銀行索取名單）
• 對居屋交易的经验，特別是處理補地價案件的經驗
• 收費透明度，避免隱藏費用
• 服務效率，確保能按時完成交易

一般居屋按揭的律師費用約在$8,000至$15,000之間，視物業價格及複雜程度而定。費用通常包括：

建議在委任前明確詢問所有可能產生的費用，並簽訂服務協議。若在申請過程中需要處理其他財務事宜，如完成「私人二手車買賣流程」，應告知律師以便統籌時間安排。

成功申請居屋按揭的關鍵要素

綜合而言，成功申請居屋按揭需要全方位的準備與規劃。首要關鍵是提前檢視並改善個人財務狀況，特別是信貸評級與債務管理。根據過往案例統計，提前6個月開始準備的申請人，成功率比臨時申請者高出40%以上。其次是要了解銀行審批標準，選擇適合自己條件的銀行與按揭計劃，這需要對市場有充分的了解與比較。

在整個申請過程中，保持資料的真實性与一致性至關重要。任何虛報或前後矛盾的信息都可能導致申請被拒，甚至被列入黑名单。同時，也應該有備用計劃，萬一首次申請不成功，能夠及時調整策略，例如增加首期、尋找擔保人或選擇其他銀行。對於同時處理其他重大交易的人士，如正在進行「一手車二手車」購置，應合理安排時間與資金，避免互相影響。

最後，專業建議的價值不容忽視。在複雜個案中，尋求獨立理財顧問或按揭轉介公司的協助，往往能發現潛在問題並提供解決方案。居屋按揭是人生重要的財務決定，謹慎周詳的準備不僅能提高成功率，更能為未來的還款期奠定穩健基礎，真正實現安居樂業的理想。